Box 3-belasting: heeft beleggen in vastgoed nog zin?

Er geldt sinds 1 januari 2023 tijdelijke nieuwe wetgeving voor de box 3-belasting. Die aanpassing is onderwerp van veel discussie. Concreet is er bijvoorbeeld veel veranderd voor wie belegt in vastgoed. Dat geldt vooral voor beleggen in privé. Wat betekent dit voor een vastgoedportefeuille? En welke mogelijkheden zijn er om belegd vermogen fiscaal te optimaliseren?

Sinds de recente aanpassing van de box 3-belasting kan er een hefboomwerking ontstaan voor wie belegt in vastgoed bij de berekening van de belasting in box 3. Dat komt door de forfaitaire percentages voor het rendement, waarmee de Belastingdienst rekent en de manier waarop de belasting wordt berekend. Het gaat om 6,17% forfaitair rendement op beleggingen (zoals vastgoed), tegenover 2,57% negatief ‘rendement’ op schulden. Dit “rendement” wordt vervolgens afgezet tegen het netto vermogen, dus de bezittingen na aftrek van schulden. Het berekende rendement op een belegging kan daardoor hoger zijn als de belegging deels is gefinancierd met geleend geld.

Iemand met aan bezit in box 3 alleen vastgoed, dat volledig wordt gefinancierd, betaalt netto dus geen belasting over het rendement. Dat maakt het hebben van zoveel mogelijk schulden in box 3 aantrekkelijk.

Tip: in technische zin spreken we van een ‘grondslag’ voor belasting over het rendement. De grondslag staat voor de bezittingen, na aftrek van schulden. Als de waarde van de schuld gelijk is aan de waarde van de bezittingen, dan is de grondslag nul, dus de berekende belasting ook.

Wat is er veranderd?

Concreet gaat de Belastingdienst tegenwoordig uit van een forfaitair rendement in box 3. In 2023 bedraagt dit rendement 6,17% voor beleggingen, zoals vastgoed. De Hoge Raad heeft hiervan gezegd dat dit systeem discriminatoir is. In ons algemene artikel over de box 3-belasting leggen we uit hoe dat precies zit.

Voor wie belegt in vastgoed betekent dit dat de Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement over bezittingen, zoals (vakantie)woningen of ander vastgoed. De Belastingdienst gaat uit van forfaitair rendement uit bijvoorbeeld verhuur. In het huidige systeem is een eventuele waardestijging onbelast en een waardedaling niet aftrekbaar.

Oplossing bij beleggen in vastgoed: stichting administratiekantoor

De veranderingen in box 3 hebben sommige vastgoedbeleggers bewogen tot alternatieve structuren en creatieve oplossingen. Een voorbeeld daarvan is een stichting administratiekantoor.

Traditioneel beleg je in vastgoed in privé of vanuit een BV. In die gevallen ben je particulier eigenaar van het vastgoed, of is dat vastgoed eigendom van de BV. Kies je in plaats daarvan voor een structuur met een stichting administratiekantoor, dan wordt de stichting eigenaar van het vastgoed. De stichting geeft vervolgens certificaten uit. Dat betekent dat je als particulier een vorderingsrecht bezit met recht op de “vruchten" uit het vastgoed. Het voordeel hiervan voor box 3 is, dat voor de bepaling van de waarde van het vorderingsrecht de waarde van het vastgoed en bijbehorende schuld gesaldeerd worden. Over deze waarde wordt het forfaitaire rendement (6,17%) berekend. Hierdoor komt een schuld dus niet “slechts” voor 2,57% in aftrek, maar voor het gehele bedrag en wordt het hefboomeffect in box 3 gematigd.

Let op: hoe dit precies uitpakt in de praktijk hangt af van de opbouw en samenstelling van het totale vermogen. Ook de waarde van het vermogen is van belang. Bezit je daarnaast bijvoorbeeld ook banktegoeden of andere beleggingen? Dan betaal je mogelijk alsnog een hoge box 3-belasting.

Let op: bovenstaand voorbeeld met een stichting administratiekantoor gaat uit van beleggingen in vastgoed met een financiering. Gaat het om vastgoed, aangekocht uit eigen middelen? Dan vraagt dat om andere af- en overwegingen. Laat je daarom altijd goed adviseren.

Overweging: privé beleggen in vastgoed of in BV

Een belangrijke afweging bij beleggen in vastgoed is tegenwoordig de keuze tussen beleggen in privé of beleggen vanuit een BV. Het valt niet mee om daar een eensluidend antwoord op te geven. Dat heeft onder meer te maken met de samenstelling en financiering van de vastgoedportefeuille.

Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met het beleggingsdoel dat je voor ogen hebt, inclusief het rendement dat je verwacht. Investeer je in vastgoed en verwacht je een rendement van minimaal 5% per jaar? Dan is beleggen in box 3 zelfs op basis van het forfaitair rendement waar de Belastingdienst mee rekent mogelijk fiscaal voordeliger, dan beleggen via een BV.

Verwacht je aan de andere kant niet of nauwelijks rendement te maken met het vastgoed, bijvoorbeeld omdat je het niet verhuurt? Vanwege het forfaitair rendement rekent de Belastingdienst met rendement, dat je niet daadwerkelijk realiseert. Als er voldoende liquide middelen in de BV zitten is het in die situatie mogelijk fiscaal aantrekkelijker om te beleggen vanuit de BV. Bij de BV wordt namelijk het werkelijk rendement belast.

Box 3 is geen ‘pretbox’ meer

Voorheen werd aan box 3 gerefereerd als de ‘pretbox’. Dat is verleden tijd, bijvoorbeeld bij het beleggen in vastgoed. Het betekent in de praktijk dat veel beleggers in box 3 soms tot wel drie keer meer box 3-belasting betalen, vanwege de rekenmethode met het forfaitair rendement door de Belastingdienst.

Het lijkt met de veranderende regelgeving belangrijker geworden om fiscaal advies in te winnen. Wil je bijvoorbeeld geen belasting betalen over rendement dat je (nog) niet realiseert? Soms biedt het aanhouden van een vastgoedportefeuille in een BV in plaats van in privé mogelijkheden om fiscaal te optimaliseren.

Moet ik mijn beleggingsstrategie aanpassen?

Of je jouw beleggingsstrategie moet aanpassen hangt af van waarin je belegt, hoe je dat doet en hoe de opbouw van je vermogen er verder uitziet. Het kan interessant zijn om een stichting administratiekantoor op te richten, of te beleggen vanuit een BV in plaats van in privé.

Bij RS Finance merken we dat beleggen in de BV de voorkeur heeft van steeds meer vastgoedbeleggers. Zij proberen daarmee de belasting (box 2) over hun rendement daarmee deels uit te stellen. Wij rekenen graag uit wat er onderaan de streep fiscaal het meest optimaal is. En we houden rekening met andere voorkeuren, zoals de wens om (nog) geen belasting te betalen over niet-gerealiseerd rendement.

Verder houden we bijvoorbeeld rekening met overdrachtsbelasting. Dat maakt het in de meeste gevallen onaantrekkelijk om bestaande portefeuilles aan te passen aan de huidige veranderingen in box 3.

In sommige gevallen kan het echter interessant zijn om beleggingen in vastgoed te structureren via box 1. In box 1 wordt namelijk evenals bij een BV het geval is het werkelijk rendement belast. Bezit je bijvoorbeeld woningen die je verhuurt? Dan kan de eigen BV de verhuurder van de woningen worden. Jij stelt de woning(en) ter beschikking aan de BV en ontvangt daarvoor een vergoeding in box 1. Dat voorkomt dat je overdrachtsbelasting betaalt, hetgeen wel het geval was geweest als je had gekozen om het bestaand vastgoed te structureren via de BV en in dat kader het vastgoed had moeten overdragen.

Het is helaas lastig om eenduidig aan te geven wat in welk geval fiscaal optimaal is. Daarom denken we graag met je mee, aan de hand van je totale vermogen, de opbouw daarvan en bijvoorbeeld ook je voorkeuren rondom beleggen in vastgoed.

Heb je vragen en wil jij meer grip op je financiën of de belasting die je betaalt? Vul online je gegevens in. Dan nemen we contact met je op.